饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务(wù)费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明(míng)确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域(yù)的(de)调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(z形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句hè)种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推高了(le)房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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