万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。琪琪格蒙语什么意思>

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么(me)中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(s琪琪格蒙语什么意思ī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的(de)北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能(néng)独善其身？

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