万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市。可问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北(běi)京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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