饱受争议(yì)的(de)二(èr)手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担(dān)经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服(fú)务过程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标(biāo)准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法查(chá)处不按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信(xìn)用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文(wén)件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下(xià)家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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