万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗)赫(hè)集团，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却(què)持(chí)续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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