文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zh临沂是几线城市，临沂是几线城市2023è)模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占全社(shè)会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发(临沂是几线城市，临沂是几线城市2023fā)商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(h临沂是几线城市，临沂是几线城市2023uà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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