5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词>悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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