5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季(jì)度得(dé)世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(x世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多íng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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