5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(ch广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常í)仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常(bù)确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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