导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均德国有多大面积，德国相当于中国哪个省住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(德国有多大面积，德国相当于中国哪个省máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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