万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

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　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟(tuán)被5次(cì)列被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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