近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

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　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元(yu自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别án)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场价格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基金份(fèn)额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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