饱受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联(lián)合(hé)发(fā)布了关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪(jì)服务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过(guò)10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前(qián)并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合(hé)适(shì)的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门会同有关部(bù)门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fn. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写ǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规(guī)定(dìng)，未(wèi)来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需(xū)要(yào)看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手房(fáng)很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利(lì)于房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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