5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qián)1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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