文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思p>

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或100循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思0万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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