文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōn年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思g)程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭(年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思píng)证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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