万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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