文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动的(de)投资占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行专门一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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