导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经达到(dào)了(le)户(hù)均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

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　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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