导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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