5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月九龙司是哪里？10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升九龙司是哪里？(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向九龙司是哪里？《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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