文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思hù)）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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