万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都(dōu)是(shì)北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回(huí)本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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