万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海5公里是多少米 5公里是多少步(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)5公里是多少米 5公里是多少步管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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