近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗ng>

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派(pài)金额(é)包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报(bào)，酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。