饱受(shòu)争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来(lái)说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗居(jū)民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪(jì)服务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的(de)重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮(fú)，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二(èr)手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消(xiāo)了(le)房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标(biāo)价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别明确(què)服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设(shè)部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱(ruò)势(shì)地位，从白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗而会出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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