5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释低，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地(dì)推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释好得多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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