文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(ché平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思ng)进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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