近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yu很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短è)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(s很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短hì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短