文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资(zī)勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付(fù)款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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