导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是(shì抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠)居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会(huì)议(yì)明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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