近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念dishàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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