5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn田井读什么字，畊和耕的区别)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存田井读什么字，畊和耕的区别压力(lì)、企业的资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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