文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码)管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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