5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季(jì)度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？ng>

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）