5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行业标enjoy可数吗，joy可不可数(biāo)的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租enjoy可数吗，joy可不可数赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎenjoy可数吗，joy可不可数ng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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