饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了(le)关于(yú)规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪(know过去分词是什么写，know过去分词是什么词jì)机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的(de)收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是(shì)规(guī)范行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过(guò)高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)的基础上，再(zài)次(cì)向(xiàngknow过去分词是什么写，know过去分词是什么词)房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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