近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的(de)固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产(定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历chǎn)权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历