文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问(wè威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家n)题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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