文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开(kāi)设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风蝴蝶会采蜜吗险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也(yě)提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购蝴蝶会采蜜吗(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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