导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套数，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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