饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害(hài)其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额(é)不低(dī)的(de)大宗(zōng)交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成(15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗chéng)。但(dàn)很多中介(jiè)利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的(de)收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等(děng)，对居民造(zào)成额外(wài)的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一(yī)个话题(tí)，便是(shì)房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗服务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务(wù)收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在(zài)具(jù)体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值(zhí)及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得混(hùn)合标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)收费前(qián)应(yīng)当向交易(yì)当事人出(chū)具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的(de)中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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