OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shō读西的字有哪些，读喜的字有哪些u)跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易(y读西的字有哪些，读喜的字有哪些ì)日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于(yú)风险规(guī)避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报(bào)中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负(fù)责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽(suī)然收(shōu)了(le)三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全(quán)力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大(dà)园项目一(yī)季(jì)度末(mò)也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到出(chū)租率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的(de)面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自(zì)身(shēn)需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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