导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市(shì)之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少tyle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因户(hù)均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(ni关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少án)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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