5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机(jī)会(huì)的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销售额(é)，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案))中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案)