导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点秋以为期句式特点，秋以为期句式判断p>

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文秋以为期句式特点，秋以为期句式判断rong>

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路(lù)、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　秋以为期句式特点，秋以为期句式判断="中国(guó)户(hù)均(jūn)几套房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161811365.png">

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。