万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的(de)是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实(shí)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以3冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污5.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

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　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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