文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电ng>在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。