近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信心，中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗