5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地产的硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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